Возмещение затрат по коммунальным платежам. Компенсация коммунальных услуг по договору аренды

» № 10 за 2011 год

Обычно договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает собственник помещения. Если помещения сдаются в аренду, арендаторы компенсируют стоимость потребленной ими «коммуналки» арендодателю. Рассмотрим, в каких случаях арендатор вправе принять к вычету «входной» НДС, включаемый в стоимость коммунальных услуг 1 .

В статье не рассматривается порядок выставления счетов-фактур и исчисления НДС в ситуации, когда арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения.

По общему правилу собственник имущества несет бремя по его содержанию (ст. 210 ГК РФ). Но при передаче имущества в аренду поддержание его в исправном состоянии и осуществление соответствующих расходов возлагается на арендатора (ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества вполне можно отнести и коммунальные платежи (за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, теплоэнергию) и стоимость других аналогичных услуг (телефония, Интернет, уборка помещений, охрана и т. д.).

Необходимо, чтобы обязанность арендатора возмещать коммунальные и аналогичные компенсируемые услуги была оформлена документально. Это можно сделать несколькими способами:

• включить стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы;
• в рамках договора аренды или отдельного договора предусмотреть возмещение коммунальных услуг (без включения в стоимость арендной платы);
• заключить посреднический договор на приобретение арендодателем коммунальных услуг для арендатора.

Рассмотрим каждый из этих способов подробнее.

Стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату

При таком способе арендная плата в договоре аренды указана уже с учетом коммунальных платежей. Причем возможны два варианта расчета стоимости аренды.

Первый вариант: ежемесячная сумма арендных платежей является фиксированной (не меняется в течение срока действия договора аренды). Данный вариант наиболее простой, но у него есть определенные недостатки. Ведь в этом случае не учитывается изменение количества израсходованной энергии. Вместе с тем потребление энергоресурсов зависит от сезонности и загрузки оборудования. Например, в холодный период возрастает использование теплоносителей. При укороченном световом дне увеличивается стоимость потребленной электроэнергии. Кроме того, при фиксированных суммах не учитывается загрузка оборудования. Поэтому при данном варианте трудно заранее установить величину «коммуналки» на таком уровне, чтобы она устроила обе стороны договора аренды: для арендатора не была запредельно велика, а арендодателя не вводила в убытки. По этой же причине у налоговых органов могут возникнуть претензии в экономической оправданности подобного расчета стоимости арендной платы.

Значит, предпочтительнее второй вариант , когда арендная плата за помещения состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть является фиксированной и представляет собой плату за пользование арендуемыми площадями. Переменная часть складывается из стоимости электроэнергии, водоснабжения, иных коммунальных и аналогичных услуг, фактически потребленных арендатором, и рассчитывается исходя из тарифов снабжающих организаций. Тогда в договоре аренды необходимо прописать порядок расчета переменной составляющей арендной платы:

• либо по данным показателей приборов учета (если это возможно);
• либо расчетным путем (например, пропорционально арендуемой площади).

По окончании каждого месяца арендодатель составляет расчет потребленных арендатором ресурсов, на основании которого оформляется акт сдачи-приемки услуг. Форму данного расчета можно предусмотреть в договоре в качестве приложения. Обратите внимание: по мнению Федеральной налоговой службы, изложенному в пункте 1 письма от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (далее - письмо ФНС России № ШС-22-3/86@), акт сдачи-приемки услуг по аренде является первичным документом, который подтверждает потребление услуги и является основанием для выставления счета-фактуры . Поэтому рекомендуем составлять акты по аренде, в противном случае у арендатора возникнут налоговые риски применения вычета «входного» НДС. В договоре аренды может быть предусмотрена обязанность арендодателя прикладывать к расчету и акту сдачи-приемки услуг копии счетов снабжающих организаций.

На всю сумму арендной платы арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей, являющихся переменной частью арендной платы, в счете-фактуре необязательно (письма Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175 и ФНС России № ШС-22-3/86@).

Порядок исчисления НДС

О том, как исчислять НДС, если договором предусмотрена постоянная и переменная (дополнительная) составляющие арендной платы, говорится в пункте 1 письма ФНС России № ШС-22-3/86@.

Арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги. Причем днем оказания услуги является последний день месяца. Обратите внимание: налоговую базу по НДС арендодатель определяет исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной и дополнительной частей. Следовательно, он вправе применить налоговые вычеты «входного» НДС, которые ему предъявили снабжающие организации при приобретении коммунальных услуг, включенных в арендную плату в качестве ее переменной части.

Арендатор на основании акта сдачи-приемки услуг и правильно оформленного счета-фактуры арендодателя может принять к вычету «входной» НДС, относящийся как к переменной, так и к постоянной частям арендной платы. Напомним, что общие правила применения налоговых вычетов прописаны в пункте 2 статьи 171 и пункте 1 статьи 172 НК РФ. Такое оформление коммунальных платежей - самое безопасное с точки зрения налоговых рисков.

Пример 1

ООО «Сфера» предоставляет в аренду часть принадлежащего ему помещения арендатору ООО «Пирамида». Оставшаяся часть помещения используется самим собственником. Согласно условиям договора аренды величина арендных платежей определена следующим образом:

• постоянная часть - стоимость услуг по предоставлению имущества в аренду составляет 11 800 руб. в месяц (в том числе НДС 1800 руб.);
• переменная часть - стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг.

В договоре предусмотрено, что переменная часть арендной платы определяется расчетным путем. Расчет производится исходя из тарифов поставщиков коммунальных услуг.

Согласно счетам снабжающих организаций общие расходы на коммунальные услуги по помещению за май 2011 года составили 5900 руб. (в том числе НДС 900 руб.). Бухгалтер ООО «Сфера» рассчитал долю потребленных арендатором коммунальных услуг - переменная часть арендной платы за май 2011 года равна 3540 руб. (в том числе НДС 540 руб.). На основании расчета арендатору выставлены акт сдачи-приемки услуг и , датированные 31 мая 2011 года, в сумме 15 340 руб. (11 800 руб. + 3540 руб.), включая НДС 2340 руб. (1800 руб. + 540 руб.). В перечисленных документах указано: «Услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года», к ним прилагается расчет распределения коммунальных услуг и копии документов снабжающих организаций. Стоимость переменной части арендной платы отдельной строкой в счете-фактуре не выделена.

Арендодатель в мае 2011 года исчислил НДС от реализации услуг в размере 2340 руб., принял к вычету НДС в сумме 900 руб. (на основании надлежаще оформленных счетов-фактур, полученных от поставщиков коммунальных услуг). В налоговом учете арендодателя в этом же месяце сумма арендной платы без НДС, составляющая 13 000 руб. (15 340 руб. – 2340 руб.), включена в доходы, а в расходах учтены затраты на коммунальные услуги в размере 5000 руб. (5900 руб. – 900 руб.).

Арендатор в мае 2011 года принял к вычету «входной» НДС по коммунальным услугам в сумме 2340 руб., в налоговом учете включил в расходы 13 000 руб. (подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 10 и подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Возмещение коммунальных расходов не включено в арендную плату

Достаточно распространена ситуация, когда коммунальные услуги не включаются в арендную плату, то есть когда арендная плата является постоянной величиной, а расходы на коммунальные услуги компенсируются арендатором отдельно. Причем компенсация может производиться как на основании отдельного положения в договоре аренды, так и согласно самостоятельному договору. Ежемесячно сумму возмещения коммунальных расходов арендодатель может отражать в специальном акте (либо в акте на предоставление услуг по аренде), выставляемом арендатору в соответствии со счетами снабжающих организаций. Порядок оформления документов необходимо указать в договоре.

Разберемся, каким образом исчисляется НДС сторонами при таком способе компенсации коммунальных услуг.

Разъяснения ФНС России - возможны два варианта исчисления налоговой базы по НДС

В соответствии с пунктом 2 письма ФНС России № ШС-22-3/86@ арендодатель не учитывает при определении налоговой базы по НДС компенсацию затрат по содержанию сданных в аренду помещений. Но только при условии , что такая компенсация не включена в арендную плату и взимается с арендатора без НДС . Иногда пункт 2 данного письма трактуется как полный запрет арендодателю выделять НДС с суммы компенсации затрат на коммунальные услуги сверх арендной платы, как отсутствие возможности выставить счет-фактуру на сумму компенсации, а арендатору - принимать этот НДС к вычету. Вместе с тем из рассматриваемого письма такой вывод не следует. Ведь в пункте 2 указывается лишь на то, что компенсацию расходов на коммунальные услуги (сверх арендной платы) арендодатель не включает в налоговую базу по НДС, только если в сумме этой компенсации НДС не выделен согласно условиям договора и акта на коммунальные услуги (составленного арендодателем на основании счетов-фактур снабжающих организаций). И тогда он не сможет выписать арендатору счет-фактуру с выделенным НДС, а значит, права на налоговые вычеты у арендатора не появится.

Итак, согласно письму ФНС России № ШС-22-3/86@ арендодателю предоставлено право выбора в ситуации, когда возмещение коммунальных платежей производится сверх арендной платы:

• не выделять НДС с суммы компенсации коммунальных услуг и не включать ее в налоговую базу по НДС;
• выделять НДС с суммы компенсации и соответственно учитывать ее при исчислении налоговой базы по НДС.

Компенсация не включается в налоговую базу арендодателя по НДС. В договоре и акте, в соответствии с которыми перевыставляются коммунальные платежи, необходимо указать полную сумму компенсации с уточнением, что она взимается без НДС. Счета-фактуры, полученные от поставщиков коммунальных услуг, арендодатель отражает в книге покупок только в части, потребленной им самим. «Входной» НДС, относящийся к ресурсам, израсходованным арендатором, в книге покупок арендодателя не отражается и к вычету им не принимается 2 .

Поскольку сумму компенсации в акте по коммунальным расходам арендодатель указывает без выделения НДС и не выставляет счет-фактуру, у арендатора нет права на вычет НДС с суммы возмещения коммунальных услуг. Вправе ли арендатор уменьшить налогооблагаемую прибыль на всю сумму компенсации, ведь в нее включены суммы «входного» НДС, предъявленные поставщиками коммунальных услуг арендодателю?

В письме от 27.12.2007 № 03-03-06/1/895 Минфин России отметил, что указанный НДС арендатор не может включить в расходы налогового учета. Даже несмотря на то, что арендодатель не выделил НДС в сумме компенсации. Указанная позиция является спорной, но тем не менее у арендатора возникнут налоговые риски при включении указанных сумм НДС в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль.

Пример 2

ООО «Сфинкс» арендует часть здания у ООО «Фараон». Сумма арендной платы составляет 23 600 руб. ежемесячно (в том числе НДС 3600 руб.). В договоре аренды прописано, что ООО «Сфинкс» обязано ежемесячно компенсировать арендодателю расходы на коммунальные платежи, сумма возмещения взимается без выделения налога на добавленную стоимость. Кроме того, закреплена обязанность арендодателя перевыставлять арендатору счета, полученные от снабжающих организаций, пропорционально потребленным им коммунальным услугам. Сумму подлежащих компенсации расходов арендодатель указывает в акте без НДС, счета-фактуры также не выставляет.

В мае 2011 года общая стоимость коммунальных услуг по зданию составила 8260 руб. (включая НДС 1260 руб.), из них услуги на сумму 3540 руб. потреблены арендодателем, а на сумму 4720 руб. - арендатором. По итогам мая 2011 года ООО «Фараон» передало арендатору следующие документы:

• акт сдачи-приемки услуг, в котором отражены две позиции: «Услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года - 23 600 руб., в том числе НДС 3600 руб.» и «Компенсация потребленных коммунальных услуг за май 2011 года - 4720 руб., НДС не облагается», к акту прилагаются расчет распределения коммунальных платежей и копии документов снабжающих организаций;
• счет-фактуру на услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года на общую сумму 23 600 руб. (с выделением НДС 3600 руб.).

Арендодатель в мае 2011 года исчислил НДС с реализации услуг в размере 3600 руб., принял к вычету «входной» НДС по услугам снабжающих организаций в размере 540 руб. (3540 руб. ÷ 118 × 18). В налоговом учете в доходах он отразил арендную плату без НДС - 20 000 руб., компенсацию коммунальных платежей 3 - 4720 руб., в расходах - затраты на коммунальные платежи в размере 7720 руб. (8260 руб. – 1260 руб. + 4720 руб. ÷ 118 × 18).

Арендатор в мае 2011 года принял к вычету сумму «входного» НДС по арендным платежам в размере 3600 руб., а в налоговом учете включил в расходы стоимость аренды - 20 000 руб., компенсацию коммунальных платежей - 4000 руб. (4720 руб. – 720 руб.). «Входной» НДС по коммунальным платежам, следуя рекомендациям Минфина России, при исчислении налога на прибыль он не учитывал.

Рассмотренный способ не выгоден арендатору, поскольку он теряет право на вычет «входного» НДС по коммунальным услугам, а при включении такого НДС в расходы возникают дополнительные налоговые риски.

Компенсация включается арендодателем в налоговую базу по НДС. В этом случае при исчислении НДС и выставлении документов следует руководствоваться пунктом 1 письма ФНС России № ШС-22-3/86@. В договоре и акте сумму компенсации нужно указать с выделением НДС. Тогда арендодатель сможет выставить арендатору счет-фактуру 4 на коммунальные услуги, а арендатор - применить налоговые вычеты.

Пример 3

Воспользуемся условием примера 2. Предположим, компенсация коммунальных платежей взимается с арендатора с выделением НДС. Причем это прямо прописано в договоре, также арендодатель выставляет соответствующий счет-фактуру с выделением НДС.

По итогам мая 2011 года ООО «Фараон» передало арендатору следующие документы:

• акт сдачи-приемки услуг, в котором отражены две позиции: «Услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года - 23 600 руб. (включая НДС 3600 руб.)» и «Компенсация потребленных коммунальных услуг за май 2011 года - 4720 руб. (включая НДС 720 руб.)». К акту прилагается расчет распределения коммунальных платежей и копии документов снабжающих организаций;
• счета-фактуры на услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года на общую сумму 23 600 руб. (с выделением НДС 3600 руб.) и на возмещение коммунальных платежей в сумме 4720 руб. (с выделением НДС 720 руб.).

Арендодатель в мае 2011 года исчислил НДС с реализации услуг в размере 4320 руб. (3600 руб. + 720 руб.), принял к вычету «входной» НДС по услугам снабжающих организаций в размере 1260 руб. В налоговом учете в доходах он отразил арендную плату без НДС - 20 000 руб. и компенсацию коммунальных платежей без НДС - 4000 руб. (4720 руб. – 720 руб.), в расходах - затраты на коммунальные платежи в размере 7000 руб. (8260 руб. – 1260 руб.).

Арендатор в мае 2011 года принял к вычету суммы «входного» НДС, предъявленного по арендным платежам - 3600 руб. и по возмещению коммунальных услуг - 720 руб. А в налоговом учете включил в расходы стоимость аренды - 20 000 руб. и сумму компенсации коммунальных платежей - 4000 руб.

Позиция арбитражных судов

Правомерность применения арендатором вычета «входного» НДС по коммунальным услугам, даже если сумма компенсации не включена в арендную плату, подтверждают и арбитражные суды.

Положительная арбитражная практика сложилась после выхода постановлений ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08 и от 10.03.2009 № 6219/08. Кстати, данными судебными решениями руководствовалась и ФНС России в пункте 1 письма № ШС-22-3/86@.

В ситуации, разбиравшейся в первом судебном решении, возмещение коммунальных услуг было предусмотрено договором аренды помимо арендной платы, во второй ситуации между арендатором и арендодателем был подписан отдельный договор, в котором предусматривалась оплата потребленной энергии (а также вознаграждение за аренду предоставленных электрических сетей, приборов и установок).

Арендодатели перевыставляли арендатору счета-фактуры, предъявленные снабжающими организациями, в которых суммы НДС были выделены отдельной строкой. Рассчитывались с поставщиками коммунальных услуг арендодатели. На основании данных счетов-фактур арендаторы принимали к вычету «входной» НДС по коммунальным услугам.

Налоговики признали неправомерными налоговые вычеты арендаторов в части «входного» НДС, относящегося к коммунальным платежам, так как арендодатели не вправе были выставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. По мнению инспекторов, поскольку имеет место возмещение услуг (а не реализация), данные расходы не имеют отношения к арендным платежам и не облагаются НДС. К тому же арендодатели не являлись снабжающими организациями и не они фактически поставляли ресурсы арендаторам.

Высший арбитражный суд РФ в обоих рассматриваемых постановлениях принял сторону налогоплательщиков. По мнению суда, коммунальные услуги неразрывно связаны с предоставлением услуг по аренде (которые по общему правилу признаются облагаемыми налогом на добавленную стоимость операциями) и по сути возмещение коммунальных платежей является переменной частью арендной платы. Поэтому арендаторы имели полное право заявить к вычету сумму «входного» НДС по коммунальным платежам, которые по условиям договора не включены в арендную плату.

После выхода указанных постановлений суды в регионах придерживаются позиции ВАС РФ. Примеры судебных решений в пользу вычетов у арендатора сумм налога на добавленную стоимость по коммунальным расходам, возмещаемым помимо арендной платы, - постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.11.2009 № А17-7511/2008 5, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2010 № А45-8185/2009, ФАС Московского округа от 12.10.2010 № КА-А40/11806-10, от 16.12.2009 № КА-А40/14059-09, ФАС Северо-Западного округа от 24.08.2010 № А56-44025/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 27.04.2010
№ А32-24396/2007-12/363-2009-58/218, от 20.11.2009 № А53-6624/2008, ФАС Центрального округа от 03.09.2009 № А09-12322/2008 и др.

Оплата коммунальных услуг на основании посреднического договора с арендодателем

Существует третий способ оформления компенсации коммунальных платежей. Он рассмотрен в абзаце 2 пункта 3 письма ФНС России № ШС-22-3/86@. Так, арендодатель и арендатор вправе заключить посреднический договор ( или ), в соответствии с которым арендодатель выступает посредником по приобретению коммунальных и иных аналогичных услуг арендатором. По таким договорам арендодатель представляет интересы арендатора в отношениях со снабжающими организациями. Впоследствии арендодатель как посредник перевыставляет счета, полученные от поставщиков коммунальных услуг, арендатору с выделением в них сумм НДС.

В пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85 указано, что сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. Как правило, договоры со снабжающими организациями заключаются арендодателем до оформления посреднических договоров с арендаторами. Возникают ли при этом какие-либо налоговые риски в связи с приведенным выше мнением ВАС РФ? В аналогичной ситуации, разбиравшейся в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2009 № А03-10350/2007, налоговый орган отказал арендатору в вычетах «входного» НДС по коммунальным услугам. По мнению налоговиков, договор электроснабжения между арендодателем и снабжающей организацией не может считаться заключенным во исполнение агентского договора между арендодателем и арендатором. Суд отклонил этот довод инспекции, так как договор со снабжающей организацией в спорный период являлся действующим (пролонгированным), договоры аренды и агентские договоры в установленном порядке не признаны недействительными, электроэнергия поставлялась налогоплательщику, была им оприходована и оплачена. Решение было вынесено в пользу налогоплательщика.

Вне зависимости от вида посреднического договора арендатор должен выплатить вознаграждение посреднику за его услуги в порядке, установленном в договоре (ст. 991 и 1006 ГК РФ). А арендодатель-посредник обязан исчислить НДС со стоимости посреднического вознаграждения (п. 1 ст. 156 НК РФ). Договор, заключенный между арендатором и арендодателем, должен соответствовать требованиям, предъявляемым к посредническим договорам гражданским законодательством (гл. 51 и 52 ГК РФ).

Так, в договоре обязательно предусматривается, что комиссионер или агент (он же арендодатель) обязуется по поручению другой стороны (в данном случае арендатора) оплачивать услуги коммунальным службам от своего имени, но за счет комитента или принципала.

Налог на добавленную стоимость у арендодателя и арендатора

Арендодатель исчисляет НДС со стоимости арендной платы и с суммы своего посреднического вознаграждения. Сумму возмещения коммунальных услуг в налоговую базу по НДС он не включает. Арендодатель вправе принять к вычету НДС только в той части коммунальных услуг, которые потреблены им самим.

После получения от снабжающих организаций документов, подтверждающих затраты на коммунальные услуги, и соответствующих счетов-фактур арендодатель выписывает счет-фактуру, указывая в нем сумму потребленных арендатором ресурсов. Счет-фактура регистрируется арендодателем только в журнале учета выставленных счетов-фактур. Арендатор регистрирует данный счет-фактуру и в журнале полученных счетов-фактур, и в книге покупок.

О том, как оформлять счета-фактуры при посреднических операциях, разъясняется в письме ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/85@. Арендодатель-посредник, выставляя счет-фактуру на сумму коммунальных платежей, в строке 1 должен указать дату выписки счета-фактуры, соответствующую дате счета-фактуры, составленного снабжающей организацией. В строках 2, 2а и 2б данного документа прописываются наименование и место нахождения поставщика коммунальных услуг в соответствии с учредительными документами, его ИНН и КПП.

Кроме того, арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на арендную плату и на посредническое вознаграждение с выделением в них НДС, оформляет соответствующие записи в журнале учета выставленных счетов-фактур и в книге продаж.

Арендатор в общеустановленном порядке регистрирует указанные выше счета-фактуры в журнале учета полученных счетов-фактур и в книге покупок. Кроме того, арендатор, получив от арендодателя правильно оформленные счета-фактуры, вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленного со стоимости арендной платы, с суммы потребленных коммунальных услуг и со стоимости посреднического вознаграждения, но при условии выполнения обязательных требований пункта 2 статьи 171 и пункта 1 статьи 172 НК РФ.

Пример 4

ООО «Альфа» арендует помещение у ООО «Омега». Сумма арендной платы - 25 960 руб. в месяц (включая НДС 3960 руб.). Кроме того, стороны заключили агентский договор, согласно которому ООО «Омега» от своего имени, но в интересах и за счет ООО «Альфа» приобретает у специализированных организаций коммунальные услуги. За это арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю агентское вознаграждение в размере 9440 руб. (включая НДС 1440 руб.). В мае 2011 года общая стоимость коммунальных услуг по помещению составила 16 520 руб. (в том числе НДС 2520 руб.). В соответствии с расчетом стоимость ресурсов, потребленных арендатором, - 10 620 руб. (включая НДС 1620 руб.), остальные расходы являются затратами арендодателя.

По итогам мая 2011 года арендодатель выписал три счета-фактуры: на услуги по аренде, на стоимость оплаченных за арендатора коммунальных услуг и на посредническое вознаграждение. Также ООО «Омега» составило отчет агента за данный месяц и приложило к нему копии счетов снабжающих организаций и расчет потребленных арендатором ресурсов.

Арендодатель исчислил НДС с реализации (арендная плата и посредническое вознаграждение) в размере 5400 руб. (3960 руб. + 1440 руб.), принял к вычету «входной» НДС по коммунальным услугам, потребленным им самим, в сумме 900 руб. (2520 руб. – 1620 руб.). В налоговом учете доходы ООО «Омега» составили 30 000 руб. (25 960 руб. – 3960 руб. + 9440 руб. – 1440 руб.), а расходы - 5000 руб. (16 520 руб. – 10 620 руб. – 900 руб.).

Арендатор принял к вычету «входной» НДС по аренде, посредническому вознаграждению и перевыставленным коммунальным расходам в общей сумме 7020 руб. (3960 руб. + 1620 руб. + 1440 руб.), а также при налогообложении прибыли включил в расходы 39 000 руб. (30 000 руб. + 10 620 руб. – 1620 руб.).

Если арендодатель - исполнитель услуг

Арендодатель, помимо предоставления в аренду помещения, может самостоятельно оказывать арендатору и другие услуги. Например, по обслуживанию арендованных помещений (в том числе их охране, уборке). Обязанность арендодателя предоставлять такие услуги можно предусмотреть в договоре аренды либо заключить самостоятельный договор. По окончании месяца факт оказания услуг необходимо подтвердить актом сдачи-приемки.

Арендодатель как фактический исполнитель услуг исчисляет при их реализации НДС и ежемесячно выставляет счета-фактуры, регистрируя их в журнале учета выставленных счетов-фактур и книге продаж. Арендатор регистрирует их в журнале учета полученных счетов-фактур и книге покупок и принимает суммы «входного» НДС к вычету в общеустановленном порядке. Аналогичные разъяснения приведены в абзаце 1 пункта 3 письма ФНС России № ШС-22-3/86@.

Пример 5

ЗАО «Восток» арендует помещение у ООО «Запад». Ежемесячная арендная плата - 17 700 руб. (включая НДС 2700 руб.). В соответствии с отдельным договором ООО «Запад» оказывает ООО «Восток» эксплуатационные услуги, стоимость которых составляет 5900 руб. (включая НДС 900 руб.) ежемесячно. Исчисление налогов при компенсации коммунальных платежей в данном примере не рассматривается. Ежемесячно ООО «Запад» выставляет ЗАО «Восток» следующие документы:

• акт сдачи-приемки услуг и счет-фактуру по арендной плате на сумму 17 700 руб. (в том числе НДС 2700 руб.);
• акт сдачи-приемки услуг и счет-фактуру на эксплуатационные услуги на сумму 5900 руб. (в том числе НДС 900 руб.).

Арендодатель ежемесячно исчисляет НДС с реализации в сумме 3600 руб. (2700 руб. + 900 руб.), включает в доходы в налоговом учете 20 000 руб. (17 700 руб. – 2700 руб. + 5900 руб. – 900 руб.).

Арендатор принимает к вычету «входной» НДС в общей сумме 3600 руб., в налоговом учете включает в расходы арендные платежи и затраты на эксплуатационные услуги в размере 20 000 руб.

Письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07-05-06/234.

Вопрос о необходимости отражать в доходах и расходах налогового учета затраты, перевыставляемые без посреднического договора, является спорным.

В строках 2, 2а и 2б счета-фактуры указывается наименование, место нахождения арендодателя, его ИНН и КПП.

Определением ВАС РФ от 25.03.2010 № ВАС-3098/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Помещение передается в аренду по акту (или иному аналогичному документу), который подписывают обе стороны (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

В акте сдачи-приемки услуг по аренде должны присутствовать все реквизиты, обязательные для первичных учетных документов согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

В налоговом учете арендодателя сумма арендной платы включается в состав доходов от реализации либо внереализационных доходов в зависимости от того, является ли данная деятельность основной и осуществляемой на систематической основе - об этом говорится в письме Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/74

Часто отдельный договор на компенсацию коммунальных услуг заключается при аренде муниципального имущества.

По мнению ВАС РФ, компенсация коммунальных платежей является переменной арендной платой вне зависимости от того, какой порядок расчетов применяют стороны договора аренды (включают в состав арендных платежей, компенсируют сверх арендной платы, в том числе на основании отдельного договора).

Арендодатель-посредник должен представить арендатору отчет и документальное подтверждение расходов на коммунальные услуги, произведенных в пользу последнего (ст. 999 и 1008 ГК РФ). Если коммунальные расходы распределяются между несколькими арендодателями и (или) арендатором, также следует представить расчет, на основании которого производилось данное распределение.

Нормы НК РФ не запрещают отражать в счетах-фактурах дополнительную информацию. Поэтому в счете-фактуре на коммунальные услуги арендодатель-посредник вправе дополнительно указать и свое наименование с указанием того, что он является посредником. Основание - письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-07-09/04.

Государственное бюджетное образовательное учреждение города Москвы ________________________, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице ______________________________________________, действующего на основании Устава, с одной стороны,

и ___________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Потребитель», в лице ___________________, действующего на основании __________________, с другой стороны, далее именуемые «Стороны», руководствуясь п. ________ государственного контракта (договора, контракта ) от ________ № __________, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с условиями настоящего Договора «Исполнитель» предоставляет возможность Потребителю пользоваться коммунальными услугами, а Потребитель принимает на себя обязательство по возмещению Исполнителю коммунальных услуг, связанных с содержанием нежилого здания, расположенного по адресу: _________________________________ (далее – нежилое здание) в порядке и на условиях, установленных настоящим Договором.

1.2. Потребитель возмещает Исполнителю следующие виды коммунальных услуг:

Водоотведение;

Тепло и электроснабжение.

1.3. Возмещение коммунальных услуг осуществляется Потребителем с момента начала выполнения работ , предусмотренных государственным контрактом (договором, контрактом )от ________ № __________, до момента подписания Сторонами Акт сдачи - приемки выполненных работ по указанному государственному контракту (договору, контракту ).

1.4. Заключение Сторонами настоящего Договора не влечет перехода каких-либо вещных прав в отношении нежилого здания, указанного в п. 1.1 настоящего Договора.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Исполнитель:

Предоставляет возможность Потребителю пользоваться коммунальными услугами, указанными в п.1.2 настоящего Договора;

Своевременно предоставляет Потребителю все необходимые документы для возмещения коммунальных услуг;

2.2. Исполнитель имеет право:

Осуществлять контроль за выполнением Потребителем условий настоящего Договора;

- требовать возмещения убытков, понесенных по вине Потребителя вследствие неправильной эксплуатации оборудовании при пользовании услугами, несвоевременного внесения платежей, предусмотренных договором или невыполнения других обязательств по договору.

2.3. Потребитель обязан:

Своевременно и надлежащим образом исполнять обязательства по договору;

Возмещать Исполнителю оплаченные им коммунальные услуги в порядке и сроки, установленные настоящим Договором;

Соблюдать правила пользования инженерными сетями и оборудованием в соответствии с установленными нормами и правилами;

3. Порядок возмещения коммунальных услуг

3.1. Потребитель обязуется возмещать Исполнителю оплаченные в соответствии с условиями настоящего Договора коммунальные услуги ежемесячно на основании выставленного Исполнителем счета.

3.2 Оплата коммунальных услуг производится в безналичном порядке в срок не позднее 3-х рабочих дней с момента выставления соответствующего счета.

3.3. Размер коммунальных услуг, подлежащих возмещению Потребителем, определяется на основании фактически произведенных расходов, подтверждаемых соответствующими документами.

3.4. Порядок расчета размера коммунальных услуг, подлежащих возмещению Потребителем, определяется расчетным путем.

4. Условия конфиденциальности

4.1. Любая информация, передаваемая одной Стороной другой Стороне в рамках настоящего Договора, является конфиденциальной и не подлежит разглашению, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации .

5. Ответственность сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. В случае просрочки исполнения Потребителем обязательств по возмещению стоимости коммунальных услуг Исполнитель вправе потребовать от Потребителя уплату неустойки. Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств , начиная со дня, следующего после истечения срока установленного в п.3.2 договора. Размер такой неустойки составляет 0,1% от стоимости услуг, подлежащих возмещению, но не менее одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки исполнения обязательства.

6. Основания освобождения от ответственности

6.1. Стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие обстоятельств непреодолимой силы, т. е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются, в том числе, но не исключительно, запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия.

6.2. Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана незамедлительно информировать другую Сторону в письменном виде с приложением документов, подтверждающих наступление обстоятельств непреодолимой силы.

6.3. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более шести месяцев, то каждая Сторона вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке.

7. Срок действия договора

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до «___» _____________ года.

7.2. Настоящий Договор может быть изменен либо расторгнут по соглашению Сторон, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

8. Разрешение споров

8.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по настоящему Договору или в связи с ним, путем переговоров.

8.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение в арбитражный суд в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

9. Заключительные положения

9.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.

9.3. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телеграфу, телетайпу, телексу, телефаксу или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам Сторон с получением под расписку соответствующими должностными лицами.

Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Адреса и реквизиты сторон

У компаний, которые заключили договор аренды, часто возникают вопросы касательно порядка оплаты, а также бухгалтерского и налогового учета платежей за коммунальные услуги.

Если организация сдает часть своих помещений в аренду, она же (а не арендатор) осуществляет расчеты с поставщиками коммунальных и прочих услуг, которые необходимы для обеспечения деятельности. В большинстве случаев возмещение расходов по коммунальным услугам обсуждается отдельно.

Компенсация арендатором услуг может быть оформлена несколькими способами:

• установлением в договоре арендной платы, в которую входит фиксированная и переменная части в соответствии с требованиями ст. 614 Гражданского кодекса РФ;
• с указанием компенсации арендной платы в отдельном договоре поверх фиксированной ставки.

В первом случае коммунальные платежи могут являться частью фиксированной суммы арендной платы. В таких случаях возмещение расходов по коммунальным услугам арендатором осуществляется на основании предварительных расчетов среднемесячных затрат на оплату этих услуг. На эту же сумму и увеличивается ежемесячная арендная плата.

Порядок отображения данных операций в бухгалтерском учете аналогичен порядку учета платы за аренду.

Система возмещения расходов

Алгоритм оплаты счетов компаниям, предоставляющим коммунальные услуги, может предполагать разные системы:

• на основании показания приборов учета;
• в соответствии с занимаемыми площадями;
• в соответствии с мощностью оборудования, установленного в помещениях.

При этом перечисление платы за коммунальные услуги осуществляется арендодателем. Арендатор, в свою очередь, должен компенсировать расходы на основании соответствующих квитанций и счетов, которые подтверждают фактическую стоимость коммунальных услуг. Порядок отражения хозяйственных операций по компенсации платы установлен соответствующими бухгалтерскими документами.

Возмещение расходов по оплате коммунальных услуг арендатором арендодателю не является операцией по реализации услуг, поэтому не подлежит налогообложению и необходимости оплаты налога на добавленную стоимость. Это связано с тем, что арендодатель сам не является производителем услуг. Кроме того, в соответствии с нормативными актами, последний сам получает услуги в качестве абонента у этих же организаций.

Договор о возмещении расходов на коммунальные услуги

Если договор возмещения расходов за коммунальные услуги предполагает фиксированную и переменную части, порядок расчетов совершенно другой, чем в первом случае. Так, переменная часть может включать платежи, размер которых основан на тратах, понесенных арендодателем в связи со сданным в аренду имуществом.

Тогда стороны договора должны согласовать возмещение арендатором не только коммунальных платежей, но и налогов:

• транспортных;
• на имущество;
• земельных и других.

Договор возмещения расходов по оплате коммунальных услуг также должен содержать компенсацию услуг горячего и холодного водоснабжения, отопления, электроэнергию, за интернет, телефонную связь и другие.

Так как в правилах договора энергосбережения указаны отношения, связанные со снабжением газом, водой, теплом и другими товарами через присоединенную сеть, то и в таких случаях арендодатель не может считаться снабжающей организацией. Следовательно, все операции, касающиеся поставки услуг, которые совершаются по договору, не считаются реализацией товаров или услуг. Поэтому налогом они не обкладываются.

Таким образом, за арендодателем фактически зафиксированы функции сбора коммунальных платежей от арендатора и их перечисления организациям, которые оказывают коммунальные услуги. То есть он выступает в роли посредника. При этом речь идет не о факте перепродажи коммунальных услуг, а только о компенсации расходов по их выплатам.

На основании этого можно сделать вывод, что арендодатель не вправе выставлять счет-фактуру на сумму потребленных коммунальных услуг. А арендатор, в свою очередь, их компенсирует с учетом налога на добавленную стоимость. При этом к вычету принимается только те суммы налога на добавочную стоимость, которые приходятся на фактически потребленные коммунальные услуги.

Возмещение расходов на основании посреднического договора

Существует и третий вариант оформления компенсации платежей за коммунальные услуги. Он предполагает заключение посреднического договора, в соответствии с которым арендодатель является посредником по их приобретению. Согласно условиям такого соглашения, арендодатель представляет интересы арендатора в правоотношениях с организациями, осуществляющими поставку этих услуг.

При этом, независимо от типа договора, арендатор должен выплачивать посреднику вознаграждение за его услуги. А посредник, соответственно, обязан исчислять налога на добавленную стоимость с суммы заключенного соглашения.

Учитывая категорию договора, он должен в полной мере соответствовать требованиям, которые предъявляются к посредническим соглашениям. Они указаны в ст. 51 и 52 Гражданского колекса РФ. Так, в нем необходимо обязательно указать об обязанности арендодателя (он же комиссионер или агент) оплачивать коммунальные услуги от своего имени, но за счет арендатора.

Чтобы корректно составить такой договор с учетом всех законодательных требований, потребуется профессиональная помощь юриста. Чтобы ее получить, обращайтесь в Компанию «Правовое решение». Мы предоставим исчерпывающие консультации и компетентную информационную поддержку.

При заключении договора аренды часто возникают вопросы по возмещению арендатором коммунальных услуг. Счета на коммунальные услуги получает арендодатель и арендатор должен возместить их часть. Иногда арендодатель включает стоимость этих услуг в арендную плату. Но для согласования всех вопрос лучше заключить договор на возмещение коммунальных услуг.

Предмет договора

При приемке помещения арендатор обязуется содержать арендуемые помещения в исправном техническом состоянии. Для соблюдения этого условия ему необходимо пользоваться системой отопления, электричеством, водоснабжением и другими услугами, а, следовательно, он должен участвовать в оплате доли расходов по коммунальным платежам. Для этого заключается договор, предметом которого может быть оплата услуг по:

В предмет этого договора могут быть включены и другие услуги сторонних организаций по:

1. Уборке мест общего пользования и прилегающей территории.
2. Ремонту мест общего пользования.
3. Охране территории.
4. Пользованию лифтом.
5. Другие эксплуатационные услуги.

Плата по коммунальным услугам в договоре может быть величиной:

• постоянной – в договоре указывается фиксированная сумма, независящая от количества потребляемых коммунальных услуг;
• переменной – в договоре указывается, что плата зависит от количества потребляемых услуг за определенный период.

Важно! Согласно письму от 11.01.2002 № 66 Верховного суда данный тип договора не может быть классифицирован как договор поставки коммунальных услуг, так как арендодатель не является снабжающей организацией.

Требования к содержанию

Законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам, поэтому сторонам надо тщательно подойти к его составлению, чтобы исключить дальнейшие претензии.

При заключении в договор необходимо внести следующие основные положения:

При расчете суммы возмещения по отдельным видам услуг можно использовать следующие формулы:

1. Электроэнергия: Sэ = Kл * Mл * Kча * T.

Условные обозначения:

• Sэ — сумма за электроэнергию;
• Kл –количество лампочек в сдаваемой площади;
• Mл – мощность одной лампочки;
• T — тариф.

1. Теплоэнергия: Sт = Kг *(Vа/Vз)/ Kч* Kча *T.

Условные обозначения:

• Sт – сумма за теплоэнергию;
• Kг – количество Гкал в месяц;
• Vз – объем здания;
• Vа – объем здания, сдаваемого в аренду;
• Kча — количество часов в месяц (аренда);
• T — тариф.

1. Водопотребление: Sв = Kк / Кп *Кпа / Kч * Kча * T.

Условные обозначения:

• Sв – сумма за водопотребление;
• Kк – количество куб. м. в месяц;
• Кп – количество потребителей арендодателя;
• Кпа – количество потребителей арендатора;
• Kч — количество часов в месяц (всего);
• Kча — количество часов в месяц (аренда);
• T — тариф.

Права и обязанности сторон

В права и обязанности арендодателя лучше всего внести:

В права и обязанности арендатора лучше всего внести:

1. Сроки внесения платежей арендатором.
2. Обязанности арендатора по согласованию графика работы.
3. Обязанности не производить монтаж нового или демонтаж имеющегося оборудования.
4. Обязанности по возмещению арендодателю ущерба, связанного с неправильной эксплуатацией инженерных систем.

Образец договора

Как уже было сказано выше, законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам. Поэтому нужно быть очень внимательным и осторожным при его составлении. Ниже приведён примерный образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором.

Расторжение договора

В договоре стоит прописать все возможности расторжения договора, которые могут включать:

Заключая любой договор, в том числе и на возмещение затрат по коммунальным услугам, когда нет четкой регламентации его положений в законодательстве, лучше прописать все возможные условия, а не надеяться на порядочность сторон. В этом случае будет легче отстаивать свои права в суде.

Современный бизнес сложился как определённый спектр правовых отношений, при этом возмещение коммунальных услуг по договору аренды составляет его существенную часть. Не все предприятия, организации и учреждения располагают собственными помещениями, что особенно характерно для малого и среднего бизнеса, а также для общественных организаций.

Договоры аренды являются востребованной формой отношений, позволяющей юридическим лицам получать в пользование нежилые помещения для производственной, коммерческой и общественной деятельности.

Возмещение коммунальных услуг по договору аренды обусловлено особенностями бизнеса и требованиями налогового законодательства. Для работы механизмов, станков, людей всегда требуются энергия и ресурсы, в частности, свет, вода и отопление, но не всегда необходима подача газа или уборка мусора.

Арендный договор включает в себя две составляющие: арендная плата и коммунальные платежи. Возмещение по договору аренды обусловлено тем, что арендодатель собственными средствами обеспечивает своих арендаторов надлежащими условиями для работы, бизнеса, общественной деятельности.

• подачу воды;
• подачу тепла в помещения;
• работу инженерных сооружений (также: канализация, лифты, уборка общих помещений);
• газоснабжение;
• уборку сухого мусора;
• уборку прилегающей территории.

У каждого конкретного собственника зданий и помещений свой спектр услуг, которые он оказывает арендаторам. Совершенно не обязательно, что все такие услуги выполняются сторонними организациями (подача электричества, предоставление доступа в интернет, вода, канализация, отопление и прочие), некоторые услуги арендодатель оказывает сам, поскольку он берёт такие обязательства по договору аренды или они возникают из требований законодательства.

Некоторые из услуг, предоставляемых арендодателем, арендаторы предпочитают оказывать себе по договорам с третьими организациями или самостоятельно.

Например, сторонний доступ в интернет для компании арендатора-провайдера вряд ли потребуется. Однако особенности функционирования такой компании предъявляют особые требования к арендуемым помещениям, например, климат, наличие кондиционеров для охлаждения серверов, особая защита и безопасность помещения, стабильное энергоснабжение.

Арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение, обычно принадлежащее ему на праве собственности, на договорных началах, регламентированных нормами гражданского кодекса.

В договор аренды включается арендная плата и оплата коммунальных услуг, оплату коммунальных услуг возмещает арендатор, поскольку именно он осуществляет их потребление. Рекомендуется заключать отдельные договоры на коммунальные услуги. Прописать в договоре аренды «коммуналку» – не самое лучшее правило, хотя допустимое и порой востребованное.

• платежи в конкретной величине, вносимые одним платежом или периодически;
• расчёт полученной продукцией или услугами;
• расчёт путём обустройства объекта аренды (ремонт, изменение потребительских качеств);
• имущественный расчёт в собственность или в аренду.

Существенный момент аренды – её стабильность. С целью укрепления гражданских отношений законодательством предусмотрено, что аренда не может часто меняться. При этом стоимость коммунальных услуг не может быть постоянной. Как при аренде квартиры меняются тарифы на «коммуналку», так при аренде нежилого помещения аналогичным тарифам также свойственна изменчивость по тем или иным объективным причинам.

Некоторые арендодатели включают «коммуналку» в аренду, а арендатор периодически оплачивает арендуемые нежилые помещения единым платежом, но это не является общей практикой, хотя позволяет частично обойти требование закона о неизменности арендной платы в течение года.

Более перспективным правилом для достижения желаемой динамики изменения арендной платы адекватно изменению условий функционирования бизнеса (налоговый и экономический аспекты в связи с инфляцией, например) является фиксация в договоре аренды не конкретной суммы, а механизма её образования.

Не все коммунальные платежи требуют возмещения, то есть не все они оказаны третьими лицами (поставщики электроэнергии, водоснабжения и канализации, отопления и так далее) некоторые услуги арендодатель оказывает сам, своими силами. Например, охрана здания, ремонт и обслуживание инженерных сооружений, лифтов, уборка сухого мусора.

В любом случае договорные отношения представляют собой динамику, а не стабильные и бессрочные правила. При этом арендатор волен отказать арендодателю по вполне обоснованным экономическим причинам.

• за чертой города;
• в сельской местности;
• на территории промышленной зоны;
• в районе железнодорожной станции или аэропорта.

В зависимости от особенностей бизнеса, нетрадиционное расположение офиса или производственного участка может дать экономию не только в тратах на аренду и коммунальные платежи, но и удешевить доставку материалов или отгрузку продукции, уменьшить затраты на связь или уменьшить налоговое бремя за счёт увеличения транспортных расходов.

Офис в центре столицы, безусловно, эффектное свидетельство престижа, но экономический эффект часто имеет большее социальное и практическое значение. Кроме того, выбор удалённого варианта аренды может упростить отношения по аренде, по возмещению коммунальных платежей, дать работу местному населению, которое часто менее требовательно к уровню заработной платы.

Обязательная статья расходов каждого владельца недвижимого имущества, являющегося предметом аренды – «коммуналка». Арендодатель имеет договоры с организациями на устойчивое обеспечение своего владения ресурсами, достаточными для бизнеса, обеспечения жизнедеятельности, нормальных условий труда для человека и оборудования.

1. Электричество.
2. Вода и канализация.
3. Тепло.
4. Уборка.

• капремонт;
• текущий ремонт;
• администрирование.

​Статья 616 гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что пользование помещением формирует определённые обязательства по сопровождению стабильно надлежащего (с функциональной точки зрения) состояния арендованного имущества, осуществлению необходимого ремонта и прочее.

Договоры аренды и договорные отношения по возмещению или оплате «коммуналки» формулируются в обычном порядке, в письменной форме с указанием существенных условий. Договор по «коммуналке» арендатором предпочтительно оформлять отдельно.

При аренде в части возмещения налоговое законодательство занимает определённую позицию. Арендодатель обязан оплачивать налоги, что изменяет его цены.

• налог на добавленную стоимость;
• налоговая база из цен, обозначенных в договоре;
• арендодатель вправе указать единую стоимость либо доход по позициям отдельно;
• сумма налога на добавленную стоимость может быть принята к вычету вместе с платой за аренду;
• % налога на добавленную стоимость может варьироваться от времени внесения платы.

Кто оплачивает стоимость «коммуналки» может определяться ситуацией. Оплата может осуществляться наличными, зачётом или путём посреднических отношений. Не исключён вариант, когда оплата «коммуналки» осуществляется взаимозачётом с третьими лицами – партнёрами арендатора, которые уплачивают причитающиеся ему денежные средства по его распоряжению в счёт оплаты за коммунальные услуги через арендодателя.

Важно отразить в бухгалтерском учёте нужные проводки, определяющие, на что оплачивающий направил денежные средства. Первичные документы (договоры, платёжные поручения, платёжные требования) должны содержать точное указание цели платежа, расчётных реквизитов получателя денежной компенсации, обоснование требования возместить те или иные затраты.

Как в случае с жильём в многоквартирном доме, договорами социального найма, решение сдать помещение в аренду в административном здании, вне зависимости от его собственника, обуславливает некоторые особенности.

• производственной;
• коммерческой;
• общественной.

Предприятие, продающее компьютеры или оказывающее услуги по разработке сайтов, не эквивалентно организации, специализирующейся на обучении, повышении квалификации, ином варианте оказания услуг, когда численность собственного персонала значительно меньше численности приходящего контингента.

В первом случае имеется рабочий коллектив, как правило, всего несколько человек, и посетители в такую компанию не приходят либо приходят очень редко. Иной вариант, когда аренда предоставлена учебному заведению.

Реальные затраты на коммунальные услуги имеют веское значение, потому как от них определяется налог на добавленную стоимость, от них формируется возмещение стоимости коммунальных услуг.

Обычное положение вещей, когда каждый арендатор имеет собственный счётчик на потребление электроэнергии по всем своим помещениям. В отношении потребления тепла также всё более-менее ясно: можно определить обогреваемую площадь и соотнести её с площадью обогревательных элементов.

Но обязательно возникнет вопрос не только у придирчивого арендатора, но и у налогового инспектора. Если стоимость потребления тепла будет явно зашкаливать, когда арендатор старательно утеплил помещение, потратил на это деньги и исключил любую утечку тепла. Роспись затрат по всем арендаторам – излюбленный метод большинства арендодателей. Далеко не каждый рискнёт судиться или пожелает потратить время на пристальное разбирательство.

Более сложный и серьёзный вариант, когда среди арендаторов есть, например, учебные заведения. В этом случае лучший вариант – искать другого арендодателя. Обычно потребление воды, содержание санузлов, затраты на уборку и вывоз мусора расписываются по всем арендаторам пропорционально.

В случае когда ежедневно, часто и в выходные дни, учебное заведение выполняет свои функции, поставить счётчики и наладить учёт воды по каждому арендатору просто невозможно.

Аренда, при которой вода подаётся непосредственно в помещение и туалет, которые находятся после отдельного счётчика, скорее редкое исключение из правил, чем норма.

Приведённые примеры с потреблением тепла и воды – частный случай, но очень популярный на практике. Арендодателя можно понять – это его бизнес и возмещение затрат он понимает по-своему, но арендатору следует это учитывать и, заключая договоры аренды и возмещения коммунальных услуг, следует категорически отказываться от навязываемых шаблонов.

Договорные отношения – это не догма, как её понимает арендодатель, предлагая свои шаблонные варианты, а взаимовыгодное сотрудничество сторон прежде всего.

Арендатору следует придерживаться объективно сложившихся тенденций, которые закреплены законодательно. Именно законодатель установил требование стабильности гражданского оборота в части аренды, поэтому её стоимость не может изменяться непрерывно, как стоимость коммунальных услуг.

Последними невозможно управлять, поскольку стоимость «коммуналки» всегда будет колебаться не только в зависимости от социально-экономической ситуации в обществе, в бизнесе, но и по причинам, выходящим за пределы обычной практики обслуживания зданий и помещений.

Могут происходить климатические изменения (позднее лето, ранняя зима), техногенные катастрофы (аварии инженерных сооружений), влияние общественной напряжённости (акции протеста, террористические акции). Мир изменился и многое в нём влияет на фундаментальные основания бизнес-отношений, а аренда помещений, её стоимость и стоимость обслуживания не могут оставаться неизменными и определяться только лишь социально-экономическими условиями жизни общества.